"מנקה פעמיים בשבוע על חשבונך": הסעיפים ההזויים בחוזי השכירות

"מוצהר ומוסכם כי השוכר מתחייב להקפיד לנקות את הדירה באמצעות איש ניקיון מקצועי, לכל הפחות פעמיים בשבוע, וזאת בנוסף לרשות שתינתן לבעל הבית להיכנס למרחב הדירה, בכל עת, תוך תיאום מראש, וזאת על מנת לוודא כי הדירה מצוחצחת למשעי".

הסעיף האמור, שלקוח מתוך חוזה שהועבר לפני כשבוע לעיונו של מתעניין בהשכרת דירה ברחוב קלישר בתל אביב, אינו מקרה פרטי, אלא דוגמא אחת מיני רבות לסעיפים הזויים בהם נתקלים שוכרי דירות בתל אביב בחודשים האחרונים. האם מדובר רק על ניצול של מצוקתם ע"י המשכיר, או שמא גם על עדות להפרעה נפשית רבתית? דבר אחד בטוח - פריצותו של שוק השכרת הדירות בתל אביב שוברת שיאי טירוף . על מנת להבין עד כמה המצב חמור - סקרנו עשרות רבות של חוזים כמו גם לא מעט שאילתות שעלו באתר דין ודלינו מהם את הסעיפים הבעייתיים ביותר.

השאלה הגדולה היא היכן עובר קו הגבול בין דרישה הזויה אך חוקית, לבין כזו שלא תעמוד במבחן בית המשפט. עו"ד אפרת רחמים, שותפה במחלקת נדל"ן במשרד סלומון, ליפשיץ ושות', אשר עוסקת במסגרת עבודתה, בין היתר, בליווי וייעוץ שוטף בתחום הנדל"ן, מנתחת עבורנו את חוקיות הסעיפים.

הסעיף הבעייתי: סכום קבוע מראש של 30,000 שקלים בגין עוגמת נפש שתיגרם למשכיר בגין התנהלות של השוכר בקשר להשכרת הדירה.

דבר המומחית - בשנת 2017 תוקן חוק השכירות והשאילה, תשל"א 1971, והתיקון לחוק, המכונה "חוק שכירות הוגנת 2017", התייחס בין היתר לפערי הכוחות בין השוכרים למשכירים. במקרה שלנו, אכן מדובר בדרישה להכללת סעיף שאינה מתקבלת על הדעת. פיצוי בגין עוגמת נפש הוא לא משהו שניתן להעריכו או לקבעו מראש וזהו פיצוי שנתון לשיקול דעתו של ביהמ"ש ואשר ניתן בהתאם לנסיבות כל מקרה בגינו נדרש. חשוב לציין, כי גם אם לא נקבע בהסכם שצד לו יהיה זכאי לפיצוי בגין עוגמת נפש, הרי שבמקרה של הפרת ההסכם הצד הנפגע יוכל לעתור לביהמ"ש המוסמך ולדרוש פיצוי כאמור.

ומה חושבת על כך אורנה - המתעניינת לה הוצעה הדירה? "החצוף הזה דורש שאפצה אותו עבור כל עוגמת נפש שקשורה בהתנהלות שלי. למשל, אם הילדים שלי מרעישים לאמא שלו שגרה מעלי - הוא יכול לדרוש ממני לשלם. הוא יכול לדחוף לתוך הסעיף הזה מה שהוא רוצה. אז אני אמרתי למשכיר שאני בחיים לא חותמת על חוזה כזה. ביקשתי ממנו שיוריד את הסעיף אבל הוא סירב, אז אמרתי לו בהצלחה עם מציאת הפראייר הבא ואני בטוחה שהם מצאו כזה".

הסעיף הבעייתי: כל נזק שיגרם במהלך תקופת השכירות לנכס, בין אם ברשלנות המשכיר ובין אם ברשלנות השוכר, יכוסה במלואו ע"י השוכר ולא תהיה לו כל עילת תביעת שיבוב כנגד המשכיר.

דבר המומחית: זהו סעיף שכל שוכר צריך לנהל לגביו מו"מ ולהתווכח עליו. אין זה מתקבל על הדעת ששוכר יהיה אחראי לנזקים שנגרמו על ידי המשכיר. חשוב לציין, כי התיקון החדש לחוק השכירות והשאילה כולל גם הרחבה של החובה לתיקון המושכר - על פי החוק השוכר אחראי על כל ליקוי בדירה המושכרת, או פגם, שנגרם עקב שימוש בלתי סביר, כאשר המשכיר יתקן על חשבונו כל ליקוי או פגם אחר בדירה. עוד קובע החוק כי לא ניתן להתנות על סעיפים אלו אלא לטובת השוכר. גם המילים "כל נזק" אינן מקובלות. אם המשכיר לא תיקן בעיה ארוכת טווח וכתוצאה מכך נגרם הזק - השוכר אינו אחראי לו.

ומה חושב על כך דורון, המתעניין לו הוצעה הדירה: אשכרה, לא הבנתי איפה הבעיה, עד שהארתם את תשומת ליבי.

הסעיף הבעייתי: לרשות המשכיר עומדת האפשרות לפנות את השוכר, תוך התראה של שבוע מראש, בגין גרימת כל נזק למבנה הדירה ו/או לרכוש המשכיר שנמצא בה.

דבר המומחית: שוכר מחויב לשמור על המושכר ולהשתמש בו באופן סביר וזהיר וככל שאינו עושה כן הוא מפר את התחייבויותיו, ואז המשכיר רשאי לפנות אליו בבקשה לתיקון ההפרה. במידה והשוכר אינו פועל לתיקון ההפרה, המשכיר רשאי להודיע על ביטול ההסכם ולדרוש את פינויו של השוכר מהמושכר ואף לממש את הבטוחות שנמסרו לו בהתאם למה שנקבע בהסכם השכירות בין הצדדים. כמובן שדרישה לפינוי דירה בשל נזק כגון שריטה לפרקט, בוודאי אם נגרמה בתום לב ובשל שימוש סביר של השוכר, אינה מידתית. בכל מקרה, יש לבדוק באיזה נזק מדובר והאם הוא באחריות השוכר.

ומה חושבת על כך אולגה, המתעניינת לה הוצעה הדירה: "ראיתי כבר 20 דירות, אני לא מגזימה איתך. אני עם הלשון בחוץ, כל משכיר והחוזה שלו. אין חוזה שלא מצאתי בו בעיה. והנה, עכשיו בא הליצן הזה ואומר לי שאני אתפנה מהדירה תוך שבוע כי שרטתי לו את הפרקט".

הסעיף הבעייתי: שכר הדירה צמוד למדד / דולר בתנאי שהוא עולה.

דבר המומחית: אין מניעה חוקית לקביעת מנגנון זה. ישנם לא מעט מקרים בהם ההצמדה היא רק במקרה של עליית מדד או שער הדולר וזה סביר ומקובל.

ומה חושב על כך חנוך, המתעניין לו הוצעה הדירה: "שכרתי דירות במקומות רבים בעולם. בשום מקום לא נתקלתי בסעיף כזה, רק בישראל - מדינת החמדנים".

הסעיף הבעייתי: מוצהר ומוסכם כי לשוכרת אסור להיכנס להריון, אסור לארח יותר מארבעה אנשים בבית.

דבר המומחית: עו"ד אפרת רחמים מסבירה, כי הסעיף של איסור להיכנס להריון הוא סעיף בעייתי, מקומם ומפלה. בסעיף זה, רוצה המשכיר לומר שלא ניתן להוסיף דיירים לדירה המושכרת. דמי השכירות שמשלם השוכר משקפים את שווי השימוש בדירה, וככל שישנם יותר אנשים בדירה אזי ההכבדה על מתקני הדירה גדלה - ולכן המשכיר מבקש לאסור זאת. כמובן שבמקום לאסור כניסה להריון ניתן לקבוע שככל שיתווספו נפשות למגורים במושכר יעלו דמי השכירות או להגביל את השכירות למספר אנשים.

ומה חושבת על כך, רונה, המתעניינת לה הוצעה הדירה? "חייתי במשך 36 שנים בתחושה כי הרחם שלי הוא פרטי, והנה, תמיד יש הפתעות בחיים. אולי המשכיר רוצה שאעביר לו גם בדיקת פאפ שנתית, צילום של צוואר הרחם?"

הסעיף: מוצהר ומוסכם כי יאסר אירוח של מעל 5 אנשים בדירה ואיסור הפעלת מנגל ("על האש") במרפסת.

דבר המומחית: נראה כי מטרתו העיקרית של המשכיר היא לשמור על הדירה וכן למנוע הפרעה לשכנים. מדובר למעשה בהתנגשות בין זכויותיו של השוכר לעשות כרצונו לבין הזכות של יתר הדיירים ליהנות מדירותיהם ללא ההפרעה שעלולה להיגרם להם. לדעתי, הגבלת אירוח אנשים בדירה היא בעייתית ואולם איסור "על האש" במרפסת הוא דרישה מידתית וסבירה.

ומה חושב על כך, נתן, המתעניין לו הוצעה הדירה: "חוצפה, כך מתברר, זה לגמרי מושג יחסי. המשכיר מונע ממני לארח את כל המשפחה המורחבת בפסח למשל. מאיפה הוא יונק את החוצפה? זה לא ברור לי".

הסעיף הבעייתי: חל איסור מוחלט לעשן בשטחי הדירה

דבר המומחית: למשכיר יש זכות מלאה לדרוש זאת. המשכיר רשאי לדרוש כי התנאים המפורטים לעיל יחולו בהסכם השכירות, נוכח דרישות ו/או הסכמות השכנים, סביבת הבניין, אופי הבניין וכיוצ"ב. למעשה, ככל שההגבלות בדירה באות למנוע פגיעה בשכנים או מטרד, הרי שהן מקובלות.

ומה חושבת על כך, אלינור, המתעניינת לה הוצעה הדירה: "איזו טעות שלא קניתי דירה לפני עשר שנים. היום הייתי במצב שאיני צריכה להתכופף תחת הגחמות של בעלי דירה פוצים. אני באמת לא מבינה - מה, הקירות יקבלו סרטן?"

בסיכומו של דבר, מציינת עו"ד אפרת רחמים, שעוסקת בליווי וייעוץ שוטף בתחום הנדל"ן, הן של אנשים פרטיים והן של חברות, וכן בכל הקשור בעסקאות נדל"ן מגוונות ושונות, ובכלל זה שכירויות: חשוב לזכור את עיקרון העל לפיו יש לקיים חוזים בתום לב ובדרך מקובלת. עקרון זה הוא עיקרון יסוד של שיטת המשפט שלנו, כאשר בחוק השכירות והשאילה אף בחר המחוקק לעגן את העיקרון באופן מפורש בקבעו בסעיף 4 כי "חיוב הנובע מחוזה שכירות יש לקיימו בדרך מקובלת ובתום לב; והוא הדין לגבי השימוש בזכות הנובעת מן החוזה". לפיכך, המלצתנו העיקרית היא לנהוג בתום לב ובדרך מקובלת. כאשר מגיעה לפתחו של ביהמ"ש תביעה של משכיר או שוכר, ביהמ"ש רשאי להתערב ולקבוע אם מדובר בהוראות סבירות או לאו, והאם המעשים עולים כדי הפרה של הסכם השכירות".

באתר דין, שמציג פרומים משפטיים בתחום ומאות עורכי דין מכל האזורים ובכל התחומים, מציינים לסיכום, כי "הדוגמאות המובאות מעלה, מהווה רק טיפה בים של שאלות שהופנו אלינו במהלך החודשים האחרונים. המודעות של השוכרים למשמעויות המשפטיות של החוזה עליו הם חותמים, עלתה, ולראייה, השיח הער שמתקיים בפורומים אצלנו. מדי יום עולות עשרות אם לא מאות שאילתות על סוגיות כאלו".