השכונה שלכם קפאה בזמן ולא נהנית מעליות המחירים המטורפות ברחבי הארץ? קרובים של קרובים רכשו נכס במתחם ואתם תוהים אם ומתי ימצה את הפוטנציאל? מדור חדש בוואלה! נדל"ן ימפה ויבחן את השכונות והאזורים בישראל שעליהם נאמר כבר שנים שהם מסוגלים ליותר. הערת אזהרה רשומה בטאבו: המדור לא מתיימר להוות תחליף ליעוץ השקעות.
והפעם: קרית בגין במגדל העמק.
מגדל העמק היא מהיישובים המרכזיים שקמו כחלק ממדיניות הממשלה ליהוד הגליל לאחר קום המדינה. מדובר ביישוב שהתפתחותו עד לחמש השנים האחרונות הייתה איטית והיווה בעיקר יישוב שינה למועסקים באזור יקנעם, טבעון וחיפה - אך כעת עם הזינוק המשמעותי וההתפתחות של המכונה "עמק הסיליקון של הצפון" והגידול המשמעותי באפשרויות התעסוקה באזור, כמו גם הפיתוח וההרחבה של כביש 6 והיציאה לדרך של הרכבת הקלה בצפון שתחבר את נוף הגליל עם הקריות וחיפה - כל אלו צפויות להפוך את השכונות החדשות ביישוב בפרט והיישובים בכלל לאטרקטיביים במיוחד.
מה בונים
ב-2017 חתמה מגדל העמק עם המדינה על הסכם גג לפיו צפויה לגדול בעתיד אוכלוסיית היישוב ל כ-50,000 תושבים ובשל כך בשנים האחרונות מואצת תנופת הפיתוח הן של מגורים אך בעיקר של תעסוקה באזור. עיקר השכונות המתוכננות הן בצפון היישוב על שטחים שבעבר היו שטחים חקלאיים - 2 שכונות חדשות ועוד הרחבה של 2 קיימות.
אחת השכונות המרכזיות שנבנות בימים אילו בישוב, היא קרית בגין הסמוכה ליציאה לצומת נהלל. שכונה בה מתוכננות 1700 דירות חדשות, מבני ציבור, מסחר שכונתי, חינוך ותרבות, כמו גם מרכז מסחרי של קבוצת "ביג מרכזים מסחריים" הצפוי לקום בעתיד מחוץ לשכונה בכניסה המערבית לעיר.
בין הפרויקטים הבולטים המתוכננים בשכונה נמצא פרויקט רובע אלונים של קבוצת מגידו וחברת אשל הירדן. החברות מתכננות להקים יחד פרויקט של 288 יח"ד. השכונה נמצאת כאמור קרוב ליציאה לנהלל בצד המערבי של העיר עם גישה מהירה לכביש 6 החדש וקרובה משמעותית לאזור התעסוקה המרכזי ביקנעם שהיא הלב התעסוקתי של העמק כמו גם הקרבה לרמת ישי ויישובים בולטים נוספים שמספקים נגישות לשירותים משלימים של פנאי ובילוי וקולינריה.
מחירים ומגמות: 29% בחמש שנים
הבניה בפריפריה, בגליל ובנגב של דירות במסגרת מחיר למשתכן לא מיתנה את מחירי הדירות בשוק והם עולים בקצב קבוע כאשר כמו בכל הארץ הביקושים עולים על ההיצע. מחירי הדירות במגדל העמק - דירת 4 חדרים חדשה כ 1.150 מיליון שקל בממוצע, דירות גן 4 חדרים חדשה 1.350 מליון שקל בממוצע ופנטהאוזים חדשים נמכרים ביישוב סביב 1.5 מיליון שקל. מחיר דירה ממוצעת ביישוב עומד על 904,000 שקל נכון למרץ 2021 על פי נתוני רשות המיסים. מחיר המשקף עלייה של 29% בחמש שנים, כאשר במרץ 2016 עמד המחיר הממוצע ביישוב על כ 700,000 שקלים.
עליית המחירים בעקבות פתיחת רכבת העמק כמקרה בוחן לעליית מחירים צפויה בעקבות הפתיחה של הרכבת הקלה בצפון.
באוקטובר 2016 נחנכה מחדש רכבת העמק שמחברת כיום בין חיפה לבית שאן. רכבת העמק עוררה במשך השנים נוסטלגיה בקרב רבים שזכרו אותה מצעירותם והיא נחשבת אחת מאבני היסוד בפיתוח ההתיישבות בעמק. הרכבת גרמה לקיצור משמעותי וחיבור אידיאלי בין בית שאן דרך יישובי העמק שלא היו נגישים לפני כן ובשל כך גרמה לזינוק מטאורי במחירי הנדל"ן באזור. מבדיקה שנערכה על ידי שמאית המקרקעין נחמה בוגין שנה לאחר פתיחת רכבת העמק נמצא כי מחירי הנדל"ן בערים הסמוכות לתוואי הרכבת קפצה פלאים. העיר שרשמה את הזינוק הגדול ביותר הייתה בית שאן עם עלייה של לא פחות מ-22% במחירי הדירות. אחריה מגדל העמק עם נתון לא פחות מרשים של 18.5%. יקנעם עם 9.5%, ועפולה עם עלייה של 3%. ההערכה היא שפתיחתה של הרכבת הקלה צפויה לעשות אותו הדבר.
גורם נוסף לצפי עליית מחירים נעוץ בעובדה שהישוב מוגבל ביכולת הגדילה המוניציפלית שלו וזאת לאחר שמספר עסקאות של הצרחת שטחים מהישובים הסמוכים יצרה אפשרות גדילה של 4,500 יח' דיור לכל היותר, כך שההיצע העתידי מאוד מוגבל ובסופו של דבר זה מצב שמייצר עליית מחירים ולכן השכונות החדשות שמספקות חווית מגורים איכותית מהוות גם הזדמנות עסקית.
המוקשים: למה יש לשים לב
מגדל העמק קבלה מעמד של עיר ב 1988, כאשר כעיר פריפריאלית בשנים אלה התפתחה בקצב איטי. על פי הלמ"ס בשנת 2018 היה מאזן ההגירה של העיר שלילי ועמד על 344- תושבים. בנוסף, יש לציין כי רוב הבניה החדשה המתוכננת כ-4500 דירות על פי הסכמי הגג, תהיה כאמור בעיקר בצפון היישוב. בשל המיקום בשוליים הצפוניים של מגדל העמק והרצון לשמור על שטחים ירוקים רבים בשכונות החדשות, קיים חשש כי הן יהיו מעט מנותקות ממרכז היישוב.
אז האם כדאי לקנות עכשיו דירה?
ירון בובליל, מנהל השיווק והמכירות של פרוייקט רובע אלונים אותו מקימה קבוצת מגידו מציין: "למגדל העמק ובפרט השכונה החדשה קרית בגין שתוקם שני קילומטר בלבד מצומת נהלל יש את כל הנתונים להפוך לעסקה נדלני"ת מוצלחת במיוחד: אחת לכמה שנים מפציעה הזדמנות נדלני"ת שמציעה דיור איכותי בפערים של מאות אלפי שקלים ואף יותר שמדובר בצמודי קרקע/דירות מיוחדות ביחס לסביבה העוטפת אותה".
רם גפן, חוקר שכונות באתר מדלן, מציין: "לצד זה שהשכונות החדשות יוסיפו מגוון אטרקציות לכלל תושבי העיר, קיים חשש שמיקומן בשולי העיר, בשילוב של ריכוז גדול של אוכלוסייה חדשה, ינתק אותן משאר העיר ולא יתקיימו ביניהם יחסי גומלין. למעשה, קיימת אפשרות שהעיר תחולק לשני חלקים".